LIBOR, kdysi nejvýznamnější číslo na finančních trzích, po červnu 2023 zmizí z historie a nebude se nadále používat k oceňování úvěrů.

Počínaje rokem 2022 jsou úvěry mnoha poskytovatelů hypotečních úvěrů s nastavitelnou sazbou vázány na index – SOFR.

Jak SOFR ovlivňuje pohyblivé sazby úvěrů?Proč by se měl používat SOFR místo LIBOR?

V tomto článku vysvětlíme, co přesně SOFR je a jaké jsou hlavní oblasti zájmu při výpočtu nastavitelných úrokových sazeb.

 

Hypoteční úvěry s nastavitelnou sazbou (ARM)

Vzhledem k současným vysokým úrokovým sazbám se mnoho lidí rozhoduje pro půjčky s nastavitelnou sazbou, známé také jako ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Pojem „nastavitelný“ znamená, že úroková sazba se v průběhu let splácení úvěru mění: pro prvních několik let je sjednána pevná úroková sazba, pro zbývající roky je úroková sazba v pravidelných intervalech (obvykle každých šest měsíců) upravována nebo rok).

Například 5/1 ARM znamená, že úroková sazba je fixní po dobu prvních 5 let splácení a poté se každý rok mění.

Během plovoucí fáze je však i úprava úrokové sazby zastropována (caps), např. po 5/1 ARM obvykle následuje trojmístné číslo 2/1/5.

·Číslo 2 se vztahuje k počátečnímu stropu pro úpravu úroku (počátečnímu limitu úpravy).Pokud je vaše počáteční úroková sazba pro prvních 5 let 6 %, nesmí strop v šestém roce překročit 6 % + 2 % = 8 %.

·Číslo 1 označuje horní hranici pro každou úpravu úrokové sazby kromě první (strop pro následné úpravy), tj. maximálně 1 % pro každou úpravu úrokové sazby počínaje rokem 7.

·5 označuje horní hranici pro úpravu úrokové sazby po celou dobu trvání úvěru (lifetime adjust cap), tj. úroková sazba nesmí překročit 6 % + 5 % = 11 % po dobu 30 let.

Protože výpočty ARM jsou složité, dlužníci, kteří nejsou obeznámeni s ARM, mají často tendenci spadnout do díry!Proto je pro dlužníky velmi důležité pochopit, jak vypočítat variabilní úrokovou sazbu.

 

Jaké jsou hlavní oblasti zájmu SOFR při výpočtu pohyblivé sazby?

Pro 5/1 ARM se pevná úroková sazba pro prvních 5 let nazývá počáteční sazba a úroková sazba začínající v 6. roce je plně indexovaná úroková sazba, která se vypočítává indexem + marží, kde marže je fixní a index je obecně 30denní průměr SOFR.

Při marži 3 % a aktuálním 30denním průměru SOFR 4,06 % by úroková sazba v 6. roce byla 7,06 %.

Co přesně je tento index SOFR?Začněme tím, jak vznikají půjčky s nastavitelnou sazbou.

V Londýně 60. let, kdy inflace raketově rostla, nebyly žádné banky ochotny poskytovat dlouhodobé půjčky za fixní sazby, protože byly uprostřed rostoucí inflace a existovalo značné riziko růstu úrokových sazeb.

K vyřešení tohoto problému vytvořily banky půjčky s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM).

Ke každému datu resetování jednotliví členové syndikátu agregují své příslušné výpůjční náklady jako referenci pro resetovací sazbu a upravují účtovanou úrokovou sazbu tak, aby odrážela náklady na finanční prostředky.

A referencí pro tuto resetovanou sazbu je LIBOR (London Interbank Offered Rate), o kterém často slýcháte – index, který byl v minulosti opakovaně odkazován při výpočtu nastavitelných úrokových sazeb.

Až do roku 2008, během finanční krize, se některé banky zdráhaly uvádět vyšší úrokové sazby, aby zakryly svou vlastní krizi financování.

To odhalilo hlavní slabiny LIBOR: LIBOR byl široce kritizován za to, že nemá reálnou transakční základnu a je snadno manipulovatelný.Od té doby poptávka po půjčkách mezi bankami prudce klesla.

V reakci na riziko zániku LIBOR vytvořil Federální rezervní systém v roce 2014 Výbor pro alternativní referenční sazby (ARRC), aby našel novou referenční sazbu, která by nahradila LIBOR.

Po třech letech práce ARRC v červnu 2017 oficiálně zvolilo jako náhradový kurz Secured Overnight Financing Rate (SOFR).

Protože je SOFR založen na jednodenní sazbě na repo trhu krytém státními dluhopisy, neexistuje téměř žádné úvěrové riziko;a vypočítává se pomocí transakční ceny, což ztěžuje manipulaci;navíc je SOFR nejobchodovanějším typem na peněžním trhu, který nejlépe odráží úroveň úrokových sazeb na trhu financování.

Od roku 2022 se proto bude SOFR používat jako standard pro oceňování většiny úvěrů s pohyblivou sazbou.

 

Jaké jsou výhody hypotečního úvěru s nastavitelnou sazbou?

Federální rezervní systém je v současné době v cyklu zvyšování sazeb a 30leté fixní sazby hypoték jsou na vysoké úrovni.

Pokud však inflace výrazně klesne, Federální rezervní systém vstoupí do cyklu snižování úrokových sazeb a sazby hypoték se vrátí na normální úroveň.

Pokud tržní úrokové sazby v budoucnu klesnou, dlužníci mohou efektivně snížit náklady na splácení a těžit z nižších úrokových sazeb, aniž by museli refinancovat, a to volbou půjčky s nastavitelnou sazbou.

Kromě toho mají úvěry s nastavitelnou úrokovou sazbou také obvykle nižší úrokové sazby během období závazku než jiné úvěry s pevným termínem a relativně nižší měsíční platby předem.

V současné situaci by tedy byla dobrou volbou půjčka s proměnlivou sazbou.