LIBOR, kdysi nejdůležitější číslo na finančních trzích, po červnu 2023 zmizí z historie a již se nebude používat k oceňování úvěrů.

Od roku 2022 jsou úvěry s nastavitelnou úrokovou sazbou mnoha hypotečních věřitelů vázány na index – SOFR.

Jak ovlivňuje SOFR pohyblivé úrokové sazby úvěrů? Proč by se měl používat SOFR místo LIBOR?

V tomto článku si vysvětlíme, co přesně je SOFR a jaké jsou hlavní oblasti, na které je třeba věnovat pozornost při výpočtu nastavitelných úrokových sazeb.

 

Hypoteční úvěry s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM)

Vzhledem k současným vysokým úrokovým sazbám se mnoho lidí rozhoduje pro půjčky s nastavitelnou úrokovou sazbou, známé také jako ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Pojem „nastavitelná“ znamená, že se úroková sazba v průběhu let splácení úvěru mění: Na prvních několik let se sjednává fixní úroková sazba, zatímco na zbývající roky se úroková sazba v pravidelných intervalech (obvykle každých šest měsíců nebo rok) upravuje.

Například 5/1 ARM znamená, že úroková sazba je fixní po dobu prvních 5 let splácení a poté se každý rok mění.

Během fáze plovoucího úrokového sazby je však úprava úrokové sazby také omezena (strop), např. za ARM 5/1 obvykle následuje trojciferné číslo 2/1/5.

·Číslo 2 označuje počáteční limit pro úpravu úrokové sazby (počáteční limit pro úpravu). Pokud je vaše počáteční úroková sazba pro prvních 5 let 6 %, limit v šestém roce nesmí překročit 6 % + 2 % = 8 %.

·Číslo 1 označuje strop pro každou úpravu úrokové sazby s výjimkou první (strop pro následné úpravy), tj. maximálně 1 % pro každou úpravu úrokové sazby počínaje 7. rokem.

·Číslo 5 označuje horní limit pro úpravy úrokové sazby během celé doby trvání úvěru (lifetime adjustment cap), tj. úroková sazba nesmí po dobu 30 let překročit 6 % + 5 % = 11 %.

Protože výpočty variabilní úrokové sazby (ARM) jsou složité, dlužníci, kteří s ARM nejsou obeznámeni, mají často tendenci se dostat do problémů! Proto je velmi důležité, aby dlužníci pochopili, jak vypočítat variabilní úrokovou sazbu.

 

Jaké jsou hlavní oblasti, které je třeba zvážit při výpočtu pohyblivé sazby (SOFR)?

U ARM 5/1 se fixní úroková sazba pro prvních 5 let nazývá počáteční sazba a úroková sazba počínaje 6. rokem je plně indexovaná úroková sazba, která se vypočítává jako index + marže, kde marže je fixní a index je obecně 30denní průměrná úroková sazba SOFR.

S marží 3 % a aktuální 30denní průměrnou úrokovou sazbou SOFR 4,06 % by úroková sazba v 6. roce činila 7,06 %.

Co přesně je tento index SOFR? Začněme tím, jak vznikají úvěry s nastavitelnou úrokovou sazbou.

V Londýně v 60. letech 20. století, kdy inflace prudce rostla, nebyly žádné banky ochotny poskytovat dlouhodobé úvěry s fixními sazbami, protože se nacházely uprostřed rostoucí inflace a existovalo značné riziko růstu úrokových sazeb.

Aby se tento problém vyřešil, banky vytvořily úvěry s nastavitelnou úrokovou sazbou (ARM).

V každý den resetování jednotliví členové syndikátu agregují své příslušné náklady na výpůjčky jako referenční hodnotu pro resetovací sazbu a upravují účtovanou úrokovou sazbu tak, aby odrážela náklady na finanční prostředky.

A referenční sazbou pro tuto resetovanou sazbu je LIBOR (London Interbank Offered Rate), o které často slýcháte – index, který byl v minulosti opakovaně používán při výpočtu nastavitelných úrokových sazeb.

Až do roku 2008, během finanční krize, se některé banky zdráhaly nabízet vyšší úrokové sazby z úvěrů, aby zakryly svou vlastní finanční krizi.

To odhalilo hlavní slabiny LIBORu: LIBOR byl široce kritizován za to, že nemá žádný reálný transakční základ a je snadno manipulovatelný. Od té doby poptávka po půjčkách mezi bankami prudce klesla.

V reakci na riziko zániku sazby LIBOR vytvořil Federální rezervní systém v roce 2014 Výbor pro alternativní referenční sazby (ARRC), aby našel novou referenční sazbu, která by LIBOR nahradila.

Po třech letech práce ARRC v červnu 2017 oficiálně zvolila jako náhradní sazbu sazbu zajištěného financování přes noc (SOFR).

Protože SOFR je založen na jednodenní sazbě na trhu s repo operacemi krytými státními dluhopisy, neexistuje téměř žádné úvěrové riziko; a je vypočítáván s použitím transakční ceny, což ztěžuje manipulaci; SOFR je navíc nejobchodovanějším typem na peněžním trhu, který dokáže nejlépe odrážet úroveň úrokových sazeb na trhu financování.

Proto se od roku 2022 bude SOFR používat jako standard pro oceňování většiny úvěrů s pohyblivou úrokovou sazbou.

 

Jaké jsou výhody hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou?

Federální rezervní systém je v současné době v cyklu zvyšování sazeb a 30leté fixní hypoteční sazby jsou na vysokých úrovních.

Pokud však inflace výrazně poklesne, Federální rezervní systém vstoupí do cyklu snižování úrokových sazeb a hypoteční sazby se vrátí na normální úroveň.

Pokud v budoucnu klesnou tržní úrokové sazby, mohou si dlužníci efektivně snížit náklady na splácení a těžit z nižších úrokových sazeb, aniž by museli refinancovat, a to výběrem úvěru s nastavitelnou úrokovou sazbou.

Kromě toho mají úvěry s nastavitelnou úrokovou sazbou obvykle nižší úrokové sazby během doby splácení než jiné úvěry s pevnou dobou splatnosti a relativně nižší měsíční splátky předem.

Takže v současné situaci by byla dobrou volbou úvěr s variabilní úrokovou sazbou.