Roční procentní sazba (RPSN) je úroková sazba, která odráží náklady na hypotéku jako roční sazbu. Tato sazba bude pravděpodobně vyšší než uvedená úroková sazba na hypotéce nebo inzerovaná sazba hypotéky, protože zohledňuje body a další úvěrové náklady. RPSN umožňuje kupujícím nemovitostí porovnávat různé typy hypoték na základě ročních nákladů na každou půjčku. RPSN je navržena tak, aby měřila „skutečné náklady na půjčku“. Vytváří rovné podmínky pro věřitele. Zabraňuje věřitelům v inzerování nízké sazby a skrytí poplatků.

RPSN neovlivňuje vaše měsíční splátky. Vaše měsíční splátky jsou striktně funkcí úrokové sazby a délky splácení úvěru.

Protože výpočet RPSN je ovlivněn různými poplatky účtovanými věřiteli, nemusí být úvěr s nižší RPSN nutně lepší sazbou. Nejlepším způsobem, jak porovnat úvěry, je požádat věřitele, aby vám poskytli odhad nákladů na stejný typ programu (např. 30letý fixní úvěr) se stejnou úrokovou sazbou. Poté můžete vynechat poplatky, které jsou na úvěru nezávislé, jako je pojištění nemovitosti, poplatky za titul, poplatky za úschovu, poplatky za právní zastoupení atd. Nyní sečtěte všechny poplatky za úvěr. Věřitel s nižšími poplatky za úvěr má levnější úvěr než věřitel s vyššími poplatky za úvěr.

V RPSN jsou obvykle zahrnuty následující poplatky:

Body – slevové i počáteční body

Předplacený úrok. Úrok placený od data uzavření úvěru do konce měsíce.

Poplatek za zpracování úvěru

Poplatek za upisování

Poplatek za přípravu dokumentů

Soukromé hypoteční pojištění

Poplatek za úschovu

Následující poplatky obvykle nejsou zahrnuty v RPSN:

Poplatek za titul nebo abstrakt

Poplatek právního zástupce dlužníka

Poplatky za inspekci domu

Poplatek za nahrávání

Daně z převodu

Úvěrová zpráva

Poplatek za ocenění

Níže je uveden seznam dokumentů, které jsou vyžadovány při žádosti o hypotéku. Každá situace je však jedinečná a můžete být požádáni o poskytnutí dalších dokumentů. Pokud budete tedy požádáni o další informace, buďte ochotni spolupracovat a požadované informace poskytněte co nejdříve. Pomůže to urychlit proces žádosti.

Vaše nemovitost

Kopie podepsané kupní smlouvy včetně všech dodatků

Ověření zálohy, kterou jste za dům složili

Jména, adresy a telefonní čísla všech realitních makléřů, stavebních firem, pojišťovacích agentů a advokátů zapojených do

Kopie listu s popisem nemovitosti a právní popis, pokud je k dispozici (pokud se jedná o bytový dům, uveďte prosím prohlášení bytového domu, stanovy a nejnovější rozpočet)

Váš příjem

Kopie vašich výplatních pásek za posledních 30 dní a od začátku roku

Kopie vašich formulářů W-2 za poslední dva roky

Jména a adresy všech zaměstnavatelů za poslední dva roky

Dopis vysvětlující případné mezery v zaměstnání v posledních 2 letech

Pracovní vízum nebo zelená karta (kopie přední a zadní strany)

Pokud jste osoba samostatně výdělečně činná nebo pobíráte provize či bonusy, úroky/dividendy či příjem z pronájmu:

Poskytněte kompletní daňová přiznání za poslední dva roky PLUS výkaz zisku a ztráty od začátku roku (poskytněte prosím kompletní daňové přiznání včetně přiložených výkazů a výkazů. Pokud jste podali prodloužení, doložte prosím jeho kopii.)

K-1 formuláře pro všechna partnerství a S-korporace za poslední dva roky (prosím, zkontrolujte si své daňové přiznání dvakrát. Většina K-1 formulářů není připojena k formuláři 1040.)

Vyplněné a podepsané daňové přiznání k dani z příjmu právnických osob (1120) včetně všech příloh, výkazů a dodatků za poslední dva roky. (Vyžadováno pouze v případě, že váš podíl na vlastnictví je 25 % nebo vyšší.)

Pokud budete pro získání nároku používat alimenty nebo podporu dítěte:

Poskytněte rozsudek o rozvodu/soudní rozhodnutí s uvedením částky a také doklad o přijetí finančních prostředků za loňský rok.

Pokud pobíráte příjem ze sociálního zabezpečení, dávky v invaliditě nebo dávky veterány:

Poskytněte osvědčení o udělení od agentury nebo organizace

Zdroj finančních prostředků a záloha

Prodej vašeho stávajícího domu – poskytněte kopii podepsané kupní smlouvy na váš stávající dům a výpis z prodeje nebo smlouvu o prodeji, pokud nebyla nemovitost prodána (při uzavření obchodu musíte také poskytnout vyrovnání/závěrečný výpis).

Spořicí, běžné nebo peněžní fondy – poskytněte kopie bankovních výpisů za poslední 3 měsíce

Akcie a dluhopisy – poskytněte kopie výpisu od svého makléře nebo kopie certifikátů

Dary - Pokud je část vaší hotovosti k uzavření, poskytněte čestné prohlášení o darování a doklad o přijetí finančních prostředků

Na základě informací uvedených ve vaší žádosti a/nebo ve vaší úvěrové zprávě můžete být požádáni o předložení dodatečné dokumentace.

Dluh nebo závazky

Připravte si seznam všech jmen, adres, čísel účtů, zůstatků a měsíčních plateb pro všechny aktuální dluhy s kopiemi posledních tří měsíčních výpisů

Uveďte všechna jména, adresy, čísla účtů, zůstatky a měsíční splátky držitelů hypoték a/nebo pronajímatelů za poslední dva roky.

Pokud platíte alimenty nebo výživné na dítě, přiložte rozhodnutí o vyrovnání manželů/soudní rozhodnutí s uvedením podmínek závazku.

Šek na pokrytí poplatku/poplatků za podání žádosti

Bodové hodnocení je systém, který věřitelé používají k určení, zda vám poskytnout úvěr. Informace o vás a vašich úvěrových zkušenostech, jako je historie placení faktur, počet a typ vašich účtů, pozdní platby, inkasní opatření, nesplacené dluhy a stáří vašich účtů, se shromažďují z vaší žádosti o úvěr a vaší úvěrové zprávy. Pomocí statistického programu věřitelé porovnávají tyto informace s úvěrovými výsledky spotřebitelů s podobnými profily. Systém bodového hodnocení uděluje body za každý faktor, který pomáhá předpovědět, kdo s největší pravděpodobností splatí dluh. Celkový počet bodů – kreditní skóre – pomáhá předpovědět, jak jste bonitní, tj. jak je pravděpodobné, že splatíte úvěr a budete provádět platby včas.

Nejpoužívanější kreditní skóre jsou skóre FICO, která vyvinula společnost Fair Isaac Company, Inc. Vaše skóre se bude pohybovat mezi 350 (vysoké riziko) a 850 (nízké riziko).

Protože vaše úvěrová zpráva je důležitou součástí mnoha systémů hodnocení úvěruschopnosti, je velmi důležité se ujistit, že je přesná, než podáte žádost o úvěr. Chcete-li získat kopie své zprávy, kontaktujte tři hlavní úvěrové agentury:

Equifax: (800) 685-1111

Experian (dříve TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)

Trans Union: (800) 916-8800

Tyto agentury si za vaši úvěrovou zprávu mohou účtovat až 9,00 USD.

Máte nárok na jednu bezplatnou úvěrovou zprávu každých 12 měsíců od každé z celostátních společností zabývajících se úvěrovými zprávami pro spotřebitele – Equifax, Experian a TransUnion. Tato bezplatná úvěrová zpráva nemusí obsahovat vaše úvěrové skóre a lze si ji vyžádat na následující webové stránce: https://www.annualcreditreport.com

Modely úvěrového skóre jsou složité a často se liší mezi věřiteli a pro různé typy úvěrů. Pokud se změní jeden faktor, může se změnit i vaše skóre – zlepšení však obecně závisí na tom, jak se tento faktor vztahuje k dalším faktorům, které model zohledňuje. Pouze věřitel může vysvětlit, co by mohlo zlepšit vaše skóre v rámci konkrétního modelu použitého k posouzení vaší žádosti o úvěr.

Nicméně, skórovací modely obecně vyhodnocují následující typy informací ve vaší úvěrové zprávě

I když je obecně dobré mít zavedené úvěrové účty, příliš mnoho účtů kreditních karet může mít negativní vliv na vaše skóre. Kromě toho mnoho modelů zohledňuje typ úvěrových účtů, které máte. Například v rámci některých bodovacích modelů mohou půjčky od finančních společností negativně ovlivnit vaše kreditní skóre.

Modely hodnocení mohou být založeny na více než jen informacích ve vaší úvěrové zprávě. Model může například zohlednit i informace z vaší žádosti o úvěr: vaše zaměstnání nebo povolání, délku zaměstnání nebo to, zda vlastníte dům.

Chcete-li si u většiny modelů zlepšit kreditní skóre, zaměřte se na včasné placení účtů, splácení nesplacených závazků a na to, abyste se nedlužili. Výrazné zlepšení skóre pravděpodobně nějakou dobu potrvá.

Nemovitost je oficiálně převedena z prodávajícího na vás v okamžiku „Uzavření transakce“ nebo „Financování“.

Při uzavření obchodu se vlastnictví nemovitosti oficiálně převádí z prodávajícího na vás. To se může týkat vás, prodávajícího, realitních makléřů, vašeho právníka, právníka věřitele, zástupců firmy zabývající se vlastnictvím nebo úschovou, úředníků, sekretářek a dalších zaměstnanců. Pokud se nemůžete zúčastnit schůzky k uzavření obchodu, tj. pokud jste mimo stát, můžete se nechat zastupovat právníkem. Uzavření obchodu může trvat od 1 hodiny do několika v závislosti na podmíněných ustanoveních v nabídce koupě nebo na nutnosti zřídit úschovní účty.

Většinu papírování při uzavírání obchodu nebo vyrovnání vyřizují právníci a realitní makléři. Na některých uzavíracích činnostech se můžete, ale nemusíte podílet; záleží na tom, s kým spolupracujete.

Před uzavřením obchodu byste měli provést závěrečnou prohlídku, abyste se ujistili, že požadované opravy byly provedeny a že jsou v domě přítomny věci, u kterých jste se dohodli, že v něm zůstanou, jako jsou závěsy, svítidla atd.

Ve většině států je vypořádání provedeno prostřednictvím úschovní společnosti, které předáte veškeré materiály a informace a příslušné bankovní šeky, aby společnost mohla provést potřebnou výplatu. Váš zástupce doručí šek prodávajícímu a poté vám předá klíče.

Zavedení

Toto téma obsahuje informace o hypotékách s vyšší úrokovou sazbou, včetně:

· Definice HPML

· Požadavky na půjčku HPML

Definice HPML

Obecně platí, že dražší hypoteční úvěr je úvěr s roční procentní sazbou neboli RPSN vyšší než referenční sazba nazývaná průměrná úroková sazba Prime Offer Rate.

Průměrná úroková sazba Prime Offer Rate (APOR) je roční procentní sazba, která je založena na průměrných úrokových sazbách, poplatcích a dalších podmínkách hypoték nabízených vysoce kvalifikovaným dlužníkům.

Vaše hypotéka bude považována za dražší hypotéku, pokud je RPSN o určité procento vyšší než RPSN, v závislosti na typu vaší hypotéky:

· Hypotéky s primárním zástavním právem: RPSN je o 1,5 procentního bodu nebo více vyšší než RPSN.

· Jumbo úvěr: RPSN je o 2,5 procentního bodu nebo více vyšší než RPSN

· Hypotéky s podřízeným zástavním právem (2. zástavní právo): RPSN této hypotéky je o 3,5 procentního bodu nebo více vyšší než RPSN

Požadavky na půjčku HPML

Dražší hypotéka bude dražší než hypotéka s průměrnými podmínkami. Váš věřitel proto bude muset podniknout další kroky, aby se ujistil, že budete schopni půjčku splatit a nebudete v prodlení. Váš věřitel bude možná muset:

·Získejte kompletní ocenění interiéru od licencovaného nebo certifikovaného odhadce

· Poskytněte druhý odhad vaší nemovitosti zdarma, pokud se jedná o „převrácený“ dům

·V mnoha případech udržujte úschovní účet po dobu alespoň pěti let

Zavedení

Toto téma obsahuje informace o pravidle ATR a kvalifikované hypotéce, včetně:

· Co je pravidlo ATR?

· Typy úvěrů vyňaté z programu Qualify Hypotéka

Co je pravidlo ATR?

Pravidlo schopnosti splácet je přiměřené a v dobré víře nutné rozhodnutí, které většina hypotečních věřitelů musí učinit, abyste byli schopni úvěr splatit.

Podle tohoto pravidla musí věřitelé obecně zjistit, zvážit a zdokumentovat příjem, majetek, zaměstnání, úvěrovou historii a měsíční výdaje dlužníka. Věřitelé nemohou pouze použít úvodní nebo „lákavou“ úrokovou sazbu k určení, zda je dlužník schopen půjčku splatit. Pokud má například hypotéka nízkou úrokovou sazbu, která v pozdějších letech stoupá, musí věřitel vynaložit přiměřené úsilí, aby zjistil, zda je dlužník schopen splácet i vyšší úrokovou sazbu.

Jedním ze způsobů, jak může věřitel dodržet pravidlo schopnosti splácet, je sjednat si „kvalifikovanou hypotéku“.

Typy úvěrů vyňaté z programu Qualify Hypotéka

· Období „pouze úroků“, kdy platíte pouze úroky, aniž byste spláceli jistinu, což je částka, kterou jste si půjčili.

· „Záporná amortizace“, která může umožnit, aby se jistina vašeho úvěru v průběhu času zvyšovala, i když provádíte splátky.

· „Balonové platby“, což jsou vyšší než obvyklé platby na konci doby trvání úvěru. Doba trvání úvěru je doba, po kterou by měl být váš úvěr splacen. Upozorňujeme, že balonové platby jsou za určitých podmínek povoleny u úvěrů poskytovaných malými věřiteli.

· Doba splatnosti úvěru delší než 30 let.

Věrnostní dluhopisy jsou navrženy tak, aby chránily pojistníky před jakoukoli ztrátou, která vznikne v důsledku škodlivého nebo podvodného jednání konkrétně určených stran. Ve většině případů se věrnostní dluhopisy používají k ochraně společností před jednáním nepoctivých zaměstnanců.

Přestože se jim říká dluhopisy, věrnostní dluhopisy jsou ve skutečnosti druhem pojistky pro firmy/zaměstnavatele, která je chrání před ztrátami způsobenými zaměstnanci (nebo klienty), kteří úmyslně způsobí škodu podniku. Kryjí jakékoli jednání, které neoprávněně finančně prospívá zaměstnanci nebo úmyslně finančně poškozuje podnik. Věrnostní dluhopisy nelze obchodovat a neúročí se z nich jako z běžných dluhopisů.

 

Shrnutí

Věrnostní dluhopisy chrání své pojistníky před zlomyslným a škodlivým jednáním ze strany zaměstnanců nebo klientů.

Existují dva typy věrnostních záruk: záruky první strany (které chrání společnosti před škodlivým jednáním zaměstnanců nebo klientů) a záruky třetí strany (které chrání společnosti před škodlivým jednáním smluvních pracovníků).

Dluhopisy jsou užitečné, protože jsou součástí strategie řízení rizik společnosti a chrání společnost před jednáním, které by negativně ovlivnilo její aktiva.

Tyto kauce kryjí mnoho stejných věcí, které jsou kryty základními pojistkami proti trestné činnosti, jako je vloupání a krádež, ale také věci, které tyto pojistky nemusí kryt. Patří sem například podvod, padělání, zpronevěra a mnoho dalších trestných činů „bílých límečků“, kterých se mohou dopustit zaměstnanci finančních institucí a velkých společností.

Hypotéka na bydlení – známá také jako hypotéka na bydlení, splátková hypotéka nebo druhá hypotéka – je typ spotřebitelského dluhu. Hypotéky na bydlení umožňují majitelům domů půjčit si peníze proti hodnotě nemovitosti. Výše ​​úvěru se odvíjí od rozdílu mezi aktuální tržní hodnotou nemovitosti a splatnou částkou hypotéky majitele domu. Hypotéky na bydlení mívají fixní úrokovou sazbu, zatímco typická alternativa, úvěrové linky na bydlení (HELOC), má obvykle variabilní úrokovou sazbu.

KLÍČOVÉ POZNÁMKY:

Hypotéka zabezpečená hypotékou, známá také jako „splátková hypotéka zabezpečená hypotékou“ nebo „druhá hypotéka“, je typ spotřebitelského dluhu.

Hypotéky na bydlení umožňují majitelům domů půjčit si peníze proti vlastnímu kapitálu ve své nemovitosti.

Výše hypotéky na bydlení se odvíjí od rozdílu mezi aktuální tržní hodnotou nemovitosti a splatnou částkou hypotéky.

Hypotéky na bydlení se dodávají ve dvou variantách – s pevnou úrokovou sazbou a hypoteční úvěry (HELOC).

Hypotéky s pevnou úrokovou sazbou poskytují jednorázovou částku, zatímco úvěry HELOC nabízejí dlužníkům revolvingové úvěrové linky.

V rámci odloženého financování si můžete okamžitě vybrat hotovost z nemovitosti, abyste pokryli kupní cenu a náklady na uzavření nemovitosti, kterou jste dříve koupili v hotovosti. To vám dává výhodu v tom, že jste kupujícím v hotovosti a dává prodávajícím šanci vědět, že transakce bude uzavřena, a zároveň vám to dává možnost krátce poté získat hypotéku, abyste se vyhnuli tomu, že byste měli všechny úspory vázané v domě.

Odložené financování si můžete představit jako způsob, jak si zajistit vyjednávací výhodu, která přichází s platbou za dům v hotovosti, a zároveň si zajistit dlouhodobou finanční flexibilitu, kterou vám poskytují měsíční splátky hypotéky, místo abyste se „zbavili nutnosti bydlení“.

Hodnota pronájmu je pro koupi investiční nemovitosti klíčová. Jak tedy můžeme určit hodnotu pronájmu? Následující webové stránky vám mohou pomoci.

Není nutné žádné přihlášení, zdarma.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

Výše uvedené dva webové stránky jsou nejčastěji používané. Mají největší nabídku, nejvyšší návštěvnost a nabízejí služby, které pronajímatele provedou celým procesem marketingu až po výběr nájemného.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Oficiální webové stránky ÚŘADU PRO ROZVOJ POLITIK A VÝZKUM.

Tyto tři výše uvedené webové stránky by vám měly stačit k zjištění odhadované tržní ceny nájemného.

Toto je však pouze pro vaši informaci. Pokud bude příjem z pronájmu použit jako způsobilý příjem, může být stále vyžadován znalecký posudek nebo nájemní smlouva.

Konvenční úvěry mají omezené požadavky na poměr DTI / rezervy / LTV / úvěrovou situaci. Obecně platí, že většina dlužníků může získat konvenční úvěr s vyšším příjmem a úvěrovým skóre. Zatímco někteří dlužníci mají nižší příjem nebo různé druhy příjmů, což má za následek špatné daňové přiznání, Fannie Mae nemusí tyto typy hypoték akceptovat.

V těchto případech se můžete pokusit najít hypotečního věřitele, který nabízí produkty mimo QM. AAA Lendings nyní nabízí bankovní výpisy, Platinum Jumbo, Investor Cash Flow (bez nutnosti informací o zaměstnání, bez nutnosti DTI), programy pro vyčerpání aktiv a programy pro cizince. Každý si zde najde vhodný produkt s nízkou úrokovou sazbou a nejlepší cenou.

Zde je několik příkladů vděčných situací z nedávné doby:

Realitní investoři s více nemovitostmi včetně bytů bez záruky. ----Peněžní tok investorů

Osoby samostatně výdělečně činné s vynikající bonitou, jejichž příjem uvedený v daňovém přiznání jim neumožňuje získat luxusní bydlení, které si mohou dovolit. ----Pouze výpis z bankovního účtu

Situace, kdy dlužník byl pouhé dva roky mimo exekuci. ---- Platinum Jumbo

Dlužník prodal svou multimilionovou firmu a poté si našel dům svých snů, ale neměl žádný doklad o zdroji příjmu. ---- Vyčerpání aktiv